Immobilienkauf im Baurecht

Mangelware Grundstücke - Immobilienkauf im Baurecht

Immobilienkauf im Baurecht

Immobilienkauf im Baurecht

Seit Jahren werden in Salzburg und Umgebung die zu kaufenden Grundstücke immer rarer.
Der immer weniger werdende Baugrund lässt den Preis in Sphären steigen, die nur schwer
bezahlbar sind. Das Thema ist gesellschaftlich hoch relevant und viel diskutiert, da Miet- und
Immobilienpreise jeden betreffen. Eine mögliche Lösung, um das Problem in den Griff zu
bekommen, wäre das Baurechtsmodell.

Kann das Baurechtsmodell für Salzburg eine realistische Alternative zum üblichen Grundstücks- bzw. Wohnungskauf sein?

Seit Jahren steigen die Quadratmeterpreise sowohl für Wohnungen und Häuser als auch für den Baugrund. Ein Auslöser für den Preisanstieg ist schlichtweg die Verfügbarkeit. Wurden
2015 noch 190.495 Quadratmeter in der Stadt Salzburg verkauft, waren es 2018 schon nur
noch 85.301 Quadratmeter. Mit den steigenden Preisen rückt der Immobilientraum von
vielen Salzburgern in weite Ferne. Gerade für junge Menschen bzw. Familien sind die
derzeitigen Preise nur schwer realisierbar.

“Ein Mangel an geeigneten Baugründen und eine niedrige Baudichte sorgen dafür, dass in der Stadt Salzburg wenig Wohnraum geschaffen wird. Die stark gestiegenen Baupreise
sowie Engpässe bei Ressourcen und Professionisten sorgen zusätzlich für eine Erhitzung
des Wohnungsmarktes. Diese Themen werden uns auch in Zukunft begleiten und für
steigende Preise sorgen, auch wenn die Dynamik der letzten Jahre wohl etwas abnehmen
wird“
, sagt Rudi Kainz jun. von der Kainz Gruppe in Salzburg.

Eine Lösung hierfür könnte das Baurechtsmodell sein. Die Immobilie wird dabei auf fremden Grund gebaut und die Kosten für das Grundstück entfallen daher.

“Die zwei teuren Faktoren beim Kauf von Wohnraum sind die Baukosten und der Baugrund. Beim Baurecht fällt der Faktor Baugrund weg bzw. wird über die 100 Jahre Laufzeit als Baurechtszins zusammen mit den Betriebskosten verrechnet. Somit können die durchschnittlichen Anschaffungskosten je nach Lage und Projekt um 20-40 % günstiger sein, bei gleichen Vorteilen und Sicherheiten wie bei normalem Eigentum. Dadurch verringert sich schließlich der
Eigenmittelbedarf bei einer Finanzierung entsprechend.“

Der Baurechtszins ist die Gegenleistung, die der Grundstückseigentümer dafür erhält, dass der Bauberechtigte auf dem Baurechtsgrund bauen und wohnen darf. Der Baurechtsnehmer bezahlt somit für sein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht am Grundstück. Die Höhe des Zinses liegt bei etwa 7 Euro pro Quadratmeter in Salzburg. Das Ziel des Baurechts ist es, ungenutzte Grundstücke zu nutzen und Personen, die auf der Suche nach Eigentum sind, eine leistbare Alternative anzubieten.

Gernot Gassner von der Kainz Gruppe sagt über das Baurechtsmodell folgendes:

„Die Vorteile des Modells müssen bei Raumordnungsplanern bzw. Politikern und der Gesellschaft angenommen werden. Das benötigt Zeit und einige Erfolgsprojekte.“

Kurz und bündig zeigen wir Ihnen in diesem Video alle wichtigen Informationen rund um das Thema Immobilienkauf im Baurecht.

Im folgenden Absatz werden häufig gestellte Fragen bzgl. des Baurechtsmodells beantwortet, damit Sie einen guten Überblick über die Thematik erhalten.

A: Der Erwerber des Baurechts kauft im Baurechtsmodell das Grundstück, auf dem die Immobilie gebaut werden soll, nicht mit, sondern erhält lediglich das Bau- bzw. Nutzungsrecht. Das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am Gebäude werden also getrennt. Das Baurecht wird im Grundbuch eingetragen. Der Baurechtsvertrag legt unter anderem die Gebäudegröße, den Bauplan und den Nutzungszweck des Grundstücks fest. Der Vertrag hat eine Mindestlaufzeit von 10 Jahren, wird aber meistens über 100 Jahre
abgeschlossen. Eine vorzeitige Kündigung seitens des Baurechtsgebers ist in der Regel nicht möglich, ein Weiterverkauf oder das Vererben der Immobilie durch den Baurechtsnehmer schon. Nach der vereinbarten Laufzeit erlischt das Baurecht, und das Gebäude muss gegen eine Entschädigung wieder dem Baurechtsgeber übertragen werden – so sieht es das Baurechtsgesetz (BauRG) vor.

A: Das Baurechtsmodell sieht vor, dass auf fremdem Grund ein eigenes Bauwerk errichtet wird oder bereits ein Bauwerk steht. Der Eigentümer des Grundstücks behält weiterhin alle Rechte am Grundstück, der ‚Baurechtsnehmer‘ erhält das uneingeschränkte Nutzungsrecht auf Grund und Immobilie. Das bedeutet, dass auf dem Grundstück beispielsweise ein Haus oder eine Wohnung gebaut werden kann. Der Baurechtsnehmer kann somit sowohl eine Privatperson als auch ein Bauträger sein, der die Immobilien baut und das Baurecht nach dem Verkauf an den Wohnungseigentümer überträgt.

A: Das Ziel des Baurechtsmodells ist dringend benötigte, ungenutzte Bauflächen zu nutzen und Personen, die auf der Suche nach Eigentum sind, eine leistbare Alternative zu bieten. Ein Vorteil für den Baurechtsnehmer besteht mitunter darin, dass der Kaufpreis für den Baugrund entfällt. Jedoch ist je nach Vereinbarung monatlich oder jährlich ein Baurechtszins an den Grundeigentümer zu entrichten.

A: Der Baurechtszins ist eine Gegenleistung, die der Grundstückseigentümer dafür erhält, dass der Bauberechtigte auf dem Baurechtsgrund bauen und wohnen darf. Der Baurechtsnehmer bezahlt somit für sein zeitlich begrenztes Nutzungsrecht am Grundstück.

A: Als Faustregel gelten für Einfamilienhausgründe drei bis vier Prozent des Marktwerts, die jedes Jahr in Form des Baurechtszinses anfallen. Der Baurechtszins darf nicht willkürlich erhöht werden. Hier wird vertraglich wie bei einer Mietwohnung eine Bindung an den Verbraucherindex festgelegt.

A: Mit dem Erlöschen des Baurechts (z. B. durch Zeitablauf) fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer zurück. Für die Aufwendungen des Baurechtsnehmers auf das Bauwerk gebührt ihm eine Aufwandsentschädigung, sofern im Baurechtsvertrag dies nicht ausgeschlossen wurde. Sieht der Baurechtsvertrag nichts vor, beträgt die Entschädigungssumme ein Viertel des vorhandenen Bauwertes des Bauwerkes im Zeitpunkt der Beendigung des Baurechts.

A: Bei den Baurechtsgebern handelt es sich um öffentliche Einrichtungen, Stiftungen oder auch Bauträger. In Österreich ist es beispielsweise auch oftmals die Kirche. Die Kainz-Gruppe in Salzburg bietet unter anderem auch dieses Modell an.

A:

  1. Deutlich niedriger Preis
  2. 100 % notariell und grundbuchrechtlich abgesichert
  3. Bis zu 50.000 EUR Wohnbauförderung möglich
  4. Eigentümer des Hauses
  5. Erbschaft des Hauses

A: Ein gewichtiger Vorteil des Baurechtsmodells für KäuferInnen liegt auf der Hand: Sie kaufen nur die Immobilie, jedoch nicht das Grundstück. Der Kaufpreis verringert sich dadurch um mindestens 1000 Euro pro Quadratmeter, was je nach Größe des Objekts viele Zehntausend Euro einspart. Außerdem wird folglich auch keine Grunderwerbssteuer auf Grundstückskosten fällig. Interessant für Investoren ist folgendes: Diese können im Baurechtsmodell ihre komplette Investition abschreiben.

Das ermöglicht es Bauträgern, Immobilien günstiger zu bauen und anzubieten. Damit trägt das Baurecht dazu bei, dass hochwertiges Eigentum für größere Teile der Gesellschaft erschwinglich wird – in Zeiten, in denen Bauland knapper wird und die Wohnungspreise immer weiter steigen. Gerade für junge Familien, die in der Regel nicht über viel Eigenkapital verfügen, ist dies eine attraktive Möglichkeit, an Wohneigentum zu gelangen.

A: Eine eigentumsrechtliche Teilung zwischen Grundstück und Gebäude kann auch durch die Vereinbarung eines sog. „Superädifikates“ erzielt werden. Dabei handelt es sich um eine Vereinbarung zwischen dem Eigentümer von Grund und Boden und dem Errichter eines Gebäudes, wobei im Gegensatz zum Baurecht wesentlich ist, dass dieses Gebäude laut Vertrag nicht dauerhaft bestehen bleibt. Zu beachten ist, dass im Falle eines Superädifikates der Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes zum Tragen kommen kann.

A: Unter einem Baurecht versteht man das dingliche, ver­äußerliche und vererbliche Recht, auf fremdem Grund & Boden ein Bauwerk zu bauen. Das Baurecht entsteht aufgrund eines Baurechtsvertrages und durch die Eintragung im Grundbuch, wobei die Dauer eines Bau­rechts nicht weniger als 10 und nicht mehr als 100 Jahre betragen darf. Wesentlicher Vorteil eines Baurechts ist, dass dieses auch nachträglich an einer schon bebauten Liegenschaft und nicht nur bei der Neuerrichtung eines Gebäudes begründet werden kann. Superädifikate sind hingegen Bauwerke, die auf frem­den Grund in der Absicht gebaut werden, dass sie nicht stets darauf bleiben sollen. Im Unterschied zum Baurecht erfolgt der ursprüngliche Eigentumserwerb am Gebäude durch die Bauführung selbst, somit ohne Urkundenhinterlegung und ohne Eintragung im Grund­buch. Eine nachträgliche Begründung wie beim Baurecht ist jedoch nicht möglich.

A: Der wesentliche Unterschied zum Kauf einer Immobilie ist offensichtlich. Der Baurechtsberechtigte hat ein im Grundbuch verankertes Recht an seiner Immobilie, erwirbt jedoch kein Eigentum am Grundstück. Nach Ablauf der vertraglichen Frist geht das Gebäude in das Eigentum des Baurechtsgebers über, wobei dem bisherigen Baurechtsberechtigten je nach Vertragslage eine Entschädigung zusteht.

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